Cuáles son los barrios donde se pueden encontrar departamentos terminados y a estrenar más baratos que en pozo

Existen 14 barrios en la Ciudad de Buenos Aires en donde se venden departamentos ya terminados y estrenar por debajo del precio de uno en pozo. En general, los departamentos a estrenar tienden a ofecer valores de venta más altos que uno en pozo y que el usado, pero hay ciertas zonas de CABA donde se concentran algunos casos singulares.

“Generalmente, la diferencia entre un en pozo y un a estrenar es de un 7% a un 10% más barato el de pozo que el terminado, pero hay barrios donde hoy no se está dando esta histórica ecuación”, explica Daniel Bryn, director de Monitor Invertire, que elaboró el sondeo, a partir de los datos de Zonaprop de marzo de este año. De todas formas, explica que puede que sean edificios no tan comparables “tal vez se trate de un edificio en pozo con tres piletas vs un edificio a estrenar sin amenities. Pero es atípico, no ocurre siempre y eso llama la atención”, agrega.

Lugano es el barrio que encabeza la lista con 16,41% de diferencia entre departamentos en pozo y a estrenar. Le siguen en la lista San Telmo, Nueva Pompeya, San Nicolás, Chacarita, Núñez, Santa Rita, Constitución, Villa Pueyrredón, Paternal, Coghlan, Recoleta, Caballito y Parque Chacabuco.

“Pueden ser barrios donde haya mucha construcción y muchos edificios terminados, que los inversores necesiten vender y terminan bajando el precio”, señala Daniel Bryn, titular de Invertire, y agrega: “Además, se comienzan obras en un momento donde los costos de construcción están aumentando mucho”.

Por su parte, Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, advierte: “Eso no puede ocurrir en ocasiones en que hablamos del mismo producto con la misma calidad” y al respecto, José Rozados, director de la misma compañía, señala: “Son casos marginales, no son representativos del mercado”.

En el mes de marzo, a nivel general en la Ciudad de Buenos Aires, más allá de la selección de los barrios señalados anteriormente, los valores en pozo se mantuvieron más bajos que los a estrenar, como suele ser habitual. Es importante aclarar que los datos provienen de Zonaprop, plataforma que hace un promedio general de cada barrio, aparte del número de proyectos a estrenar o en pozo que exista en cada uno de ellos.

Las razones del fenómeno: a estrenar más barato que pozo

Históricamente en la Argentina el ladrillo funcionó como refugio de valor. Frente a la alta inflación que se vive en el país, el real estate puede posicionarse como una salida para aquellos que no quieren que su dinero no pierda valor. Una de las posibilidades es comprar una propiedad en pozo; esto implica adquirir una vivienda o departamento que aún no se ha construido, pero que se encuentra en etapa de proyecto o en construcción inicial.

Una de sus ventajas está en que el pago se realiza en cuotas (que se abonan mientras se va construyendo), por lo que es posible financiar la unidad durante el trayecto de obra y pagarla en pesos, lo que vuelve su costo más asequible (aunque, en general, los desarrolladores exigen un adelanto promedio del 30% del valor o más, y cuotas en pesos ajustables por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, CAC). Se trata de un modelo que cuenta con sus riesgos, ya que, si el índice CAC sube de manera abrupta, impacta directamente en el valor de las cuotas, algo que ha ocurrido recientemente en la Argentina, debido a que aumentó más del 80% en los últimos cuatro meses (teniendo en cuenta diciembre), según datos de Reporte Inmobiliario.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señala que el motivo por el cual algunos proyectos en pozo en ciertos barrios tienen un valor superior al de los departamentos a estrenar radica en el aumento del costo de construcción: “Se recontra disparó en dólares, con lo cual, el que entra en un pozo ahora, va a comprar a un valor que va de la mano de los nuevos costos de construcción”.

Tabakman agrega que, por un lado, puede haber desarrolladores que estén quedándose con stock de unidades que no vendieron y, en este contexto complejo de encarecimiento del costo de construcción, estén necesitados de entregarlas para poder seguir financiando otra obra o para terminar las que están en marcha, lo que los lleva a vender al precio al que el mercado convalida.

“En estos contextos difíciles, de cambio de ciclo tan fuerte y recesivos como el actual, bien puede ocurrir que haya desarrolladores que vendan de su propio stock, a precios que estén incluso por debajo del usado”, señala Tabakman. Por otro lado, en el caso de los inversores, producto de la necesidad y en contexto de recesión, puede que estén vendiendo esas unidades que adquirieron, para afrontar otros costos de su propio negocio, saliendo también al mercado con el valor que se convalida.

Por su parte, Rozados comparte esta mirada y explica que el hecho de que haya departamentos a estrenar en estos barrios con precios por debajo de en pozo “puede deberse a múltiples circunstancias, sobre todo, un costo oportunidad del desarrollador (puede haber momentos en que es mejor vender a un valor menor que no vender, por tener que afrontar otros costos, deudas, reducir pérdidas, etc.)”.

Gómez Picasso, por su parte, advierte que el incremento de los costos de construcción en dólares tendría que afectar tanto en el valor de venta de uno a estrenar, como en el valor de venta de uno en pozo. “Es inminente que el alza en los costos en dólares se traslade a las listas de precios de departamentos a estrenar y en pozo. El desarrollador y o inversor necesita poder reponer el mismo producto una vez vendida la unidad, pero con los nuevos costos en dólares, de lo contrario estaría perdiendo plata. Yo diría que es cuestión de horas para que esto ocurra en los casos que aún no se hayan actualizado las listas de precios”, explica.

Ventajas de comprar un departamento a estrenar

A la hora de enumerar y analizar las ventajas con las que cuentan las unidades a estrenar, es importante señalar que son de posesión inmediata. Además, suelen ser proyectos alineados con las tendencias actuales: tienen materiales mas modernos y un diseño más adaptado a las necesidades del momento.

Valeria Soldati, socia y Directora oficina de Recoleta de la inmobiliaria homónima, señala que, si bien tienen tradicionalmente un costo más elevado que uno en pozo o usado, “el valor invertido en la compra se mantiene a niveles altos por mucho más tiempo, y a la hora de necesitar vender, va a estar favorecido”.

De todas formas, es importante tener en cuenta que, cuando se adquiere una propiedad ya finalizada, existen ciertos costos adicionales: gastos de escrituras más elevados, honorarios del reglamento, el fondo de alojamiento, entre otros.